[b][/b]Уходящий год был проблемным для всего рынка коммерческой недвижимости Украины. Но если торговые центры отделались легким испугом, то офисный рынок умер на ближайшие 2-3 года. Что касается иностранных инвестиций, Украина успела заработать себе негативный имидж, избавиться от которого будет непросто. Такое мнение, подводя итоги года, в эксклюзивном интервьюкорреспонденту ЛІГАБізнесІнформ высказал директор компании "Украинская торгоавя гильдия"Виталий Бойко.
Торговые центры легко отделались
- Виталий Григорьевич, давайте попытаемся подвести итоги кризисного года в торговой недвижимости. Начнемс посещаемости и того, когда было и было ли ценовое дно на рынке торговых центров (ТЦ)?
- В Киеве посещаемость ТЦ к концу декабря выше, чем год назад. Но покупки производятся режеи производятся дешевел. Падение товарооборота за этот кризисный год произошло.
Что касается ценового дна по отношению к арендным ставкам, то в городах-миллионниакх мы прошли дно летом. В 2010 году ставки нжие не будут: новых площадей практически не выводится, и спрос наплощади существует.
- В разгар кризиса аналитики прогнозировали массовый отток покупателей из ТЦ на рынке. Есть ли такая тенденция?
- Тенденция ухода покупатеелй из торговых центров, о котоорй аналитики говорили в начале года, безусловно, прослеживаетсяв регионах. Посещаемость рынков действительно увеличилась. Связанно этос тме, что розничные операторы не подготовились к оттоку.
Если человек не может найти в ТЦ какую-либо вещь, которая емунужна за имеющуюся у него сумму, он идет на базар. Не факт, что на базаре он найдет ее намного дешевле, но зато, покупая на базаре, покупатель будет точно уверен, что уж если на базареона столкьо стоит, то дешевле нигдене найти.
- Сказался ли кризис на объемахзанимаемых площадей?
- Удар по торговой недвижимости оказался не таким сильным, как мы боялись. До разделения на мелкие площади и до рыночной нарезки доходить не пришлось, но нужноконстатировать, что всреднем занимаемые площдаи уменьшились в 2 раза. Сегодня средний лот - это 70 кв.м. В прошолм году средний лот был 150 кв.м. Но это касается в основном регионов. Что касается Киева, то эта тенденция меньеш. Но гигантомания уже ушла в прошлое.
- Ситуация с Киевом и городами-миллиониками понятна, а что происходит с торговыми центрами в городах с небольшим населением?
- Цена аренды, которая сегодня существует в мелких городах, ничтожна. Это цифра в районе 100-150 грн. за 1 кв. м. Такая ставка не дает возможности девелоперу обслуживать и возвращать кредит. Должны они получать 200-250 грн. Возможности исправить эту ситуацию в ближайшее время не предвидится из-за переизбытка площадей. (см. Диаграмму 1.)
Как ни странно, но схожая ситуация есть и в некоторых ТЦ Киева. Связанно это с тем, что строили на дорогой земле из дороигх материалов - себестоимость ТЦ вышла высокая, что естественно сказалось на арендных ставках. И поэтому сейчас есть несколько ТЦ, которые вводились в эксплуатацию в этом году, и владельцы которых уже ищут покупателей.
Диаграмма 1. Насыщенность торговыми площадями*
* По данным УТГ
Офисный рынок умер
- Виталий Григорьевич, давайте поговорим о рынке офисных площадей...
- В Киеве офисный рынок находится в стадии стагнации. А в остальных городах он просто умер.
Для девелопмента офисная недвижимость будет интересонй очень нескоро. Какие-то сделки возможны, но только в связи с тем, что сейчасвозможно купить очень дешево то, что раньше былонедоступно. Развивать что-то новое в ближайшие2-3 года смысла нет.
- То есть Вы хотите сказать, что новые площади в ближайшее время вводиться не будут?
- Новые объекты будут вводиться, но только потому, что их нельзя не ввести. И судьба их в ближайшие 2-3 года будет очень тяжелой.
- А что происходит с арендными ставками?
- В регионах сегодня цена квадрата офисной недвижимости - около 50 грн. за квадрат. В Киеве есть предложения по $10, и это массовое предложение. Конечно, есть дорогие объекты по $60 за квадрат, но реальная плата арендатора – меньше.
Что касается ценового дна в этом сегменте, то этотвопрос остается загадкой. Скорее всего снижение еще будет, потомучто свободных площадей в БЦ много. В январе-феврале, даже если снижение не буедт заявлено, арендаторы смогут реально торговаться с арендодателями и получать скидки.
Инвестиции и инвесторы
- В связи с резким удешевлениемкоммерческой недвижимости, появились ли инвесторы, готовые приобретать по кризисным ценам?
-В этом году Украина заработала себе негативный имидж среди иностранных инвесторов.В начале года иностранные девелоперы, которые пришли в нашу страну в 2007-2008 годах, поняли, что они очень сильно"попали", поскольку заходили по самым дорогим ценам. И вернуть свои инвестиции они вряд ли смогут. О том, что Украина - это опасная территория, весной2009 года говорили все. Сейчас ситуация постепенно нормализуется.
Единственный пюлс состоит в том, что к концу года у нас появились покупатлеи - крупные инвесторы, в основном из Израиля, которые готовы покупать коммерческую недвижимость по цене себестоимости, а не ниже, как тэо блыо в начале года. И это огромный плюс.
- Во что готовы вкладывать иностранные инвесторы: земля, офисы, ТЦ?
- Сейчас большинсвто зелми стоит "ноль". Хорошие земельные участки подешевели в 2-3 раза. И главное, что они появились на рынке. Раньше их просто не было - их не хотели отдавать. И, по мнению иностранных инвесторов, сейчас цена земли нормальная, и ее можно покупать.
- Есть ли перспективы прихода инвесторов в Украину?
- Я уверен, что огромное количество средств, которое вложили иностранные финансовые структуры для того, чтобы войти на наш рынок, не пройдетдаром и не будет просто списано. Украина получила в их лице хороших соратников, которые помогут ей выйти из кризиса, потому что им это выгодно: они вынуждены тащить сюда своих партнеров-клиентов, чтобы за счет их работы вернуть свои средства.
В завершении я с удовольствием поздравляю всех читателей с наступающими праздниками. Желаю, чтобы следующий годбыл у них удачным, успешным и уютным!
С Новым годом! С Рождеством!
Яна ДОВГАНЬ
торговых